Embora a maioria das pessoas recorram a um crédito habitação quando compram uma casa, saiba que, mesmo com um empréstimo, vai precisa de ter capitais próprios para conseguir dar este passo.
A grande questão é: quanto é que precisa de ter em capitais próprios para a compra de casa?
O que são capitais próprios
Se pretende iniciar brevemente o processo de compra de uma casa, é normal que já tenha pesquisado algumas informações sobre este tema.
No caso de não ter a totalidade do montante para a aquisição, precisa de ter um valor específico em capitais próprios além do montante que vai ser emprestado por uma instituição de financeira, através de um crédito habitação.
Contudo, pode ter dúvidas do que significa o termo “capitais próprios”. Os capitais próprios são nada mais, nada menos, que recursos financeiros líquidos que uma pessoa possui.
São considerados capitais próprios o montante que tem numa conta bancária à ordem, numa conta poupança, entre outros produtos financeiros.
O que é que vou ter de pagar com as minhas poupanças?
Na prática, os seus capitais próprios vão ter um papel determinante na concessão do seu empréstimo, mas também no valor que fica a pagar de prestação ao banco. Mas neste caso, estamos a falar apenas da quantia que cobre o valor não financiado pela instituição de crédito ou que pretende dar de “entrada” para a sua habitação. E atenção que pode precisar de ter mais ou menos capitais próprios consoante a finalidade da habitação que quer comprar (habitação própria e permanente ou segunda habitação/casa de férias).
No entanto, além deste valor em capitais próprios, vai precisar de um montante adicional que cubra as comissões bancárias com o início do processo de crédito, despesas notariais e de registo e impostos.
Quanto é que preciso de ter em capitais próprios?
O montante que precisa de ter em capitais próprios vai depender muito do valor da casa que pode comprar, a instituição financeira onde vai contratar o seu crédito habitação e a finalidade da habitação.
Capitais próprios para cobrir o montante não financiado pelo banco
Em primeiro lugar, deve saber que o Banco de Portugal tem regras específicas sobre o montante máximo que uma instituição financeira pode financiar, de acordo com a finalidade da habitação.
No caso de uma habitação própria e permanente, o limite máximo de financiamento é de 90% do valor do imóvel (LTV de 90%).
LTV é a sigla para loan-to-value. Ou seja, na prática, o LTV é o rácio entre o valor financiado pelo banco para a compra da casa que pretende e o valor do próprio imóvel. No entanto, o valor do imóvel corresponde ao valor mais baixo entre o valor de aquisição e de avaliação.
Para perceber melhor, se uma casa estiver à venda por 200.000 euros e a sua avaliação for de 180.000 euros, no máximo, uma instituição de crédito pode financiar 162.000 euros (90% dos 180.000 euros). Assim, precisa de ter 38.000 euros em capitais próprios só para cobrir o valor não financiado pelo banco.
Já no caso de uma segunda habitação, o financiamento máximo é mais baixo. De acordo com as normas do Banco de Portugal, o rácio LTV tem de ser igual ou inferior a 80%. E para esta finalidade, muitos bancos apenas financiam 60% ou 70%.
Outras despesas que os seus capitais próprios devem cobrir
A somar a estes valores, deve ter em conta as seguintes despesas:
- Comissões bancárias com o início do processo de crédito: O custo varia de banco para banco, mas conte com um encargo entre os 600 e os 1.000 euros.
- Custos notariais/registo: Se optar por tratar destes procedimentos num Balcão Casa Pronta, que permite realizar de forma imediata todas as burocracias que envolvem a compra e venda de casa, caso não precise de um financiamento vai pagar cerca de 375 euros, e 700 euros caso precise de um crédito habitação. Contudo, também pode tratar destes procedimentos através de um notário, conservatória do registo predial ou até através de um solicitador ou advogado. Aqui deve informar-se sobre os custos, pois podem variar consoante os preços tabelados em cada gabinete.
- Impostos: No dia da escritura tem de pagar três impostos diferentes: o IMT (Imposto Municipal sobre Transações onerosas de Impostos), o Imposto do Selo relativo à aquisição do imóvel e o Imposto do Selo associado ao crédito habitação.
O IMT não tem um valor fixo. Este imposto varia consoante a natureza do imóvel, a sua finalidade, a localização e o valor do imóvel. Já o Imposto do Selo relativo à aquisição do imóvel, corresponde a 0,8% do valor da escritura.
Por exemplo, se comprar um imóvel urbano para habitação própria e permanente em Portugal Continental por 150.000 euros, o IMT corresponde a 1.279,30 euros e o Imposto do Selo a 1.200 euros.
Pode utilizar o Simulador de IMT para saber quanto vai pagar de impostos pela sua casa.
Quanto ao Imposto do Selo relativo ao crédito habitação, o valor costuma corresponder a 0,6% do valor financiado.
Exemplo de capitais próprios para uma habitação própria e permanente
Supondo que vai comprar uma casa por 206.137,78 euros, com a finalidade de habitação própria e permanente, se o banco emprestar 90%, precisa de ter 20.613,78 euros para cobrir o valor não financiado. Depois, deve ainda reunir mais cerca de 9.346,71 euros para cobrir outras despesas e impostos. Isto significa que, no mínimo, tem de ter em capitais próprios 29.960,49 euros.
Caso tenha dúvidas sobre que casa pode comprar de acordo com os capitais próprios que reúne, recorra ao Simulador: Que Casa Consigo Comprar.
