Se pretende comprar uma casa e precisa de recorrer a um crédito habitação, saiba que as instituições financeiras têm de seguir um conjunto de regras, que condicionam o montante máximo dos empréstimos que podem conceder.
Por isso, antes de dar este passo, saiba quais são os limites de financiamento do crédito habitação.
Qual é o limite de financiamento de um crédito para uma habitação própria e permanente?
No caso de pretender adquirir uma habitação própria e permanente, o rácio LTV (loan-to-value) não pode ser superior a 90%. Ou seja, o LTV é um rácio de financiamento/garantia, e tem em conta o menor de dois valores: aquisição ou avaliação do imóvel.
Para perceber melhor, mostramos um exemplo. Imagine que quer comprar uma casa que está à venda por 200 mil euros (valor de aquisição). Mas a sua avaliação é de 180 mil euros.
Neste caso, o limite de financiamento seria 162 mil euros (90% dos 180 mil euros correspondentes à avaliação do imóvel, por ser o valor mais baixo). Assim, teria de ter em capitais próprios, no mínimo, 18 mil euros, para avançar com o seu crédito habitação.
Embora o limite máximo decretado pelo Banco de Portugal seja de 90%, saiba que existem entidades que podem financiar um valor inferior. Logo, é fundamental pedir várias simulações, para ter a certeza que consegue a melhor proposta no mercado.
E se eu estiver a pensar comprar uma segunda casa?
Quando o objetivo passa por comprar uma segunda habitação, vai ter de contratar um crédito com garantia hipotecária ou equivalente destinado a outras finalidades (que não sejam a habitação própria e permanente). Neste tipo de crédito, o limite de financiamento é de 80%.
Aqui aplicam-se as mesmas regras do LVT. Por exemplo, se o preço de aquisição for de 250 mil euros e o de avaliação 220 mil euros, o financiamento será, no máximo, de 176 mil euros (80% de 220 mil euros). Este tipo de crédito para comprar uma segunda casa exige uma quantia mais elevada de capitais próprios. Ou seja, neste exemplo, teria de ter, no mínimo, uma poupança de 44 mil euros.
Contudo, há bancos que financiam um valor menor do que 80% do custo de aquisição ou da avaliação (consoante o menor valor).
Ainda é possível obter um financiamento de 100% de um imóvel?
Sim. Mas apenas em circunstâncias muito específicas. Desde 2018 que os bancos não podem financiar 100% do valor de um imóvel a não ser em contratos de locação financeira imobiliária ou na compra de imóveis detidos pelo próprio banco.
No caso da locação financeira imobiliária ou leasing imobiliário, o locador (por norma, a instituição financeira) disponibiliza um imóvel ao locatário (cliente) durante um período pré-estabelecido na contrapartida do pagamento de uma renda. Após o período terminar, o locatário tem a opção de comprar o imóvel, pelo valor residual. Ou seja, valor do imóvel com o desconto das rendas pagas.
Se a casa que vai comprar pertencer ao banco onde vai contrair o empréstimo, pode conseguir também um financiamento de 100% do imóvel. Contudo, estes imóveis do banco são escassos, uma vez que resultam de penhoras e desaparecem facilmente do mercado.
