Vender uma segunda habitação, ou seja, um imóvel que não seja a sua habitação própria e permanente implica, regra geral, o pagamento de IRS sobre as mais-valias obtidas. No entanto, as novas medidas fiscais para a habitação vieram introduzir uma exceção que permite reduzir ou, até, eliminar este imposto.
A medida aplica-se às vendas de qualquer habitação (seja secundária ou habitação própria e permanente) realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 e permite excluir de tributação as mais-valias obtidas, desde que o valor da venda seja reinvestido na compra de um outro imóvel destinado ao arrendamento a preços moderados.
Como funciona a isenção de mais-valias?
Para beneficiar da isenção de tributação, o valor obtido com a venda do imóvel -deduzido de um eventual crédito habitação ainda em dívida - deve ser reinvestido na aquisição de uma nova habitação que seja arrendada a preços moderados.
Este reinvestimento pode ser total ou apenas parcial. No entanto, se reinvestir apenas uma parte do valor realizado, terá de pagar mais-valias sobre o montante que não for reinvestido.
Quando entregar a declaração de IRS relativa ao ano da venda, deve indicar a intenção de proceder ao reinvestimento. Este tem de ser efetuado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda do imóvel.
Imóvel tem de permanecer cinco anos no mercado de arrendamento
Para que a isenção de mais-valias se aplique, há uma série de critérios a cumprir:
- A habitação adquirida deve localizar-se em território nacional;
- Deve destinar-se a arrendamento habitacional a preços moderados;
- Nos primeiros cinco anos, tem de permanecer arrendada durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados.
Durante esse período, a renda mensal não pode ultrapassar 2,5 vezes o salário mínimo nacional previsto para 2026, o que corresponde a 2.300 euros.
Existe ainda a obrigação de celebrar o contrato de arrendamento nos seis meses seguintes ao reinvestimento ou à venda, caso esta ocorra posteriormente. A lei admite, no entanto, algumas exceções a este prazo, como a realização de obras urgentes.
E se as regras não forem cumpridas?
Para manter o benefício fiscal, é fundamental cumprir os critérios pré-estabelecidos. Se o imóvel não for arrendado dentro dos prazos previstos, se a renda ultrapassar os limites legais ou se a habitação deixar de cumprir os requisitos exigidos, a isenção de tributação deixa de se aplicar.
Nessa situação, as mais-valias obtidas na venda inicial voltam a ser tributadas, como aconteceria numa operação sem reinvestimento.
Assim, se pretende beneficiar desta medida, antes de avançar com a venda da segunda habitação, analise cuidadosamente as suas condições e garanta que cumpre todos os requisitos. Caso contrário, mais tarde, poderá ter imposto a pagar.
