Se comprou uma casa e esta já não serve as suas necessidades, devido às suas características ou localização, saiba que em vez de colocar o seu imóvel à venda e posteriormente comprar um novo, pode fazer uma permuta de casa.
Neste artigo explicamos como funciona, quais os custos associados e que pormenores deve ter em consideração.
Em que consiste a permuta de casa?
Uma permuta de casa não é nada mais do que uma troca de imóveis entre dois proprietários, existindo lugar a um acerto da diferença de valores entre as duas habitações.
Quando opta por esta via, troca de habitação com outro proprietário por um valor igual ou diferente. E este é estabelecido através de um acordo contratual. Se o valor for diferente, o proprietário que detém o imóvel com o menor valor fica responsável pelo pagamento da diferença em causa.
A permuta de casas tem vantagens bastante atrativas. Afinal, este negócio envolve menos custos, menos burocracias e os imóveis não têm de ter valores nem características semelhantes.
Contudo, a permuta de casa nem sempre é um negócio fácil. Primeiro, tem de encontrar um proprietário que esteja interessado no seu imóvel e que, ao mesmo tempo, tenha uma casa que preencha os seus requisitos. Esta deve ser uma procura ativa não só nos portais nacionais (na opção de permuta), como em imobiliárias que tenham disponíveis uma bolsa de permutas.
Por fim, chegar a um consenso sobre os valores dos dois imóveis e as condições contratuais pode ser um processo demorado e com alguns entraves.
Tem um negócio em vista? Como deve proceder
Se já tem um negócio de permuta de casa em vista, o ideal é que comece a tratar de alguns procedimentos como:
- Proceder à avaliação do seu imóvel: O valor não é vinculativo para a permuta, mas fica com um documento que comprova o porquê do valor pedido pelo imóvel.
- Reunir certos documentos: Caderneta predial atualizada, ficha técnica de habitação, comprovativo da liquidação do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ou o comprovativo da isenção deste imposto e, se estiver a vender ou a comprar um prédio urbano ou uma fração autónoma, a licença de construção ou de utilização.
- Efetuar um contrato promessa em que os dois proprietários assumem em simultâneo a posição de vendedor e comprador. É neste contrato que são estabelecidos os termos e condições da permuta. Por exemplo, deve constar a identificação dos dois proprietários, valores dos imóveis, data do dia da escritura, cláusulas penais perante atrasos e incumprimentos, etc. No contrato promessa deve haver reconhecimento presencial das assinaturas dos dois proprietários.
Concluídos estes passos, e se nenhum dos imóveis tiver ónus, há luz verde para fazer a escritura. Se os imóveis tiverem valores diferentes, nesta altura, o proprietário que vai ficar com o imóvel com o valor mais elevado tem de pagar o IMT e o Imposto do Selo respetivo à diferença de valores.
Permuta de casa com crédito habitação associado
Se houver um imóvel ou os dois com crédito habitação associado, existem mais algumas burocracias a tratar, como informar o banco sobre a permuta.
Após a instituição financeira ser informada, pode fazer a transferência do imóvel com hipoteca. Aqui é necessário fazer um registo provisório da nova hipoteca ou entregar o distrate de hipoteca (declaração do banco a dizer que o crédito habitação se extingue).
Caso não consiga saldar o seu crédito habitação através da permuta de casa, aproveite para renegociar o crédito. Dado que o valor da dívida pode reduzir significativamente, tem a possibilidade de melhorar as suas condições contratuais. Avalie se é possível baixar o spread, se compensa alterar a modalidade de juros ou até o prazo do contrato.
Quais os encargos envolvidos na permuta de casa?
Numa permuta de casa, existem os custos associados à escritura, sendo que a nível de impostos, o IMT e Imposto do Selo incidem apenas sobre a diferença dos valores dos dois imóveis.
De acordo com o Decreto-Lei n.º287/2003, quem ficar com o imóvel mais barato, fica isento do pagamento do IMT. O mesmo se aplica caso não haja diferença de valores entre os dois imóveis.
Contudo, desde que o Orçamento do Estado de 2023 entrou em vigor, a isenção do IMT só é válida se ambos os proprietários não venderem os imóveis no prazo de um ano (a contar da data da permuta).
Se a venda ocorrer antes desse período, o imóvel fica sujeito ao pagamento do IMT sobre o seu VPT (Valor Patrimonial Tributário). Outro pormenor a ter em consideração é que, se a venda ocorrer em menos de um ano, o proprietário deve apresentar a declaração de modelo oficial (no serviço das Finanças), no prazo de 30 dias (a contar da data de transmissão).
Exemplo de encargos:
Se ficou com um imóvel com o valor de 250.000 euros e o imóvel que trocou tem o valor de 200.000 euros, apenas 50.000 euros estão sujeitos ao pagamento de IMT e Imposto do Selo. Perante este valor, ficaria isento do pagamento de IMT e só teria a obrigação de pagar 400 euros pelo Imposto do Selo.
Caso tivesse feito a aquisição de um imóvel de 250.000 euros, em vez de uma permuta, pagaria um total de 9.477,58 euros (valor do IMT + Imposto do Selo). Ou seja, pouparia mais de 9.000 euros em impostos.
Nota: Para saber quanto pode pagar de IMT, pode utilizar o simulador de IMT 2024.
Uma permuta é declarada no IRS?
Sim. A permuta de uma casa deve ser declarada no anexo G da sua declaração de IRS. Caso o negócio se concretize em 2024, apenas tem de declarar o mesmo na declaração de IRS em 2025.
