Está a pagar a sua casa ao banco, mas quer investir numa casa de férias, ou apostar no arrendamento ou alojamento local? É possível fazê-lo, já que pode ter dois créditos habitação em simultâneo. Mas a verdade é que as condições do segundo crédito podem ser substancialmente diferentes.
Em primeiro lugar, um segundo crédito habitação vem aumentar a taxa de esforço que, segundo o Banco de Portugal, não deve ultrapassar os 35%. Consequentemente, isto faz subir o risco de ter mais dificuldades em cumprir com as mensalidades do empréstimo. Por essa razão, geralmente o spread do segundo crédito é mais alto, para refletir esse risco.
Outro fator importante passa pelo rácio analisado pelo banco, e que determina o montante global que a instituição decide emprestar. É o chamado Loan to Value (LTV), e que, no recurso a crédito para uma segunda habitação, é mais baixo do que numa habitação própria e permanente. Enquanto no empréstimo para a casa de morada de família os bancos financiam até 90%, no crédito para habitação secundária a percentagem máxima desce para os 80%.
Também a maturidade do crédito pode ser mais curta do que a do primeiro empréstimo. Daí que é essencial fazer contas para perceber se lhe compensa pedir um segundo financiamento para o fim que deseja dar ao imóvel.
Apostar no arrendamento: é preciso fazer contas
No caso de querer investir numa segunda habitação para arrendar, faça as contas para perceber o valor que terá de pedir de renda para ter saldo positivo, já que vai ter de pagar pelo menos dois impostos: o IRS relativo ao valor do arrendamento, que tem uma taxa liberatória de 28% (a não ser que opte por contratos de longa duração ou que faça o englobamento na altura de entregar a declaração do imposto) e o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), além da despesa do condomínio.
Este são impostos anuais, mas, ainda antes disto, irá ter de pagar o Imposto Municipal sobre Transições Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto de Selo, antes da escritura, sendo que, até lá, terá de ter pelo menos 20% de capitais próprios para conseguir fazer o empréstimo.
Trocar de casa e colocar a antiga a arrendar
Se está a pensar comprar outra casa para ser a morada da família e colocar a atual a arrendar, as condições do seu crédito não podem ser alteradas. Esta disposição, que entrou em vigor em 2019, que proíbe os bancos de agravarem as condições do financiamento, neste tipo de situações.
Porém, a casa que pretende colocar a arrendar deixa de ser habitação própria e passa a ser considerada investimento. Daí que, como o IMT que pagou na escritura era para uma casa de habitação permanente, ao passar para casa secundária, a Autoridade Tributária pode exigir-lhe que pague esse acréscimo, ou seja, o diferencial do IMT. Se tinha isenção de IMI, saiba que a partir do momento que registe um contrato de arrendamento nas Finanças, por ter alterado a sua morada fiscal, essa isenção é-lhe retirada.
