Quando vende uma casa, seja esta a sua habitação ou uma casa herdada, precisa de comunicar esta transação à Autoridade Tributária. Isto porque, salvo exceções, as mais-valias imobiliárias, obtidas na venda do imóvel, ficam sujeitas ao pagamento de imposto.
Fique a saber, de seguida, o que são as mais-valias, como pode calculá-las e como são tributadas.
O que são mais-valias imobiliárias?
De uma forma simples, as mais-valias imobiliárias são os ganhos obtidos com a venda de um imóvel. Ou seja, se comprou a sua casa por 100.000 euros e a vendou por 150.000 euros, os 50.000 que obteve a mais são considerados ganhos.
Contudo, o valor da mais-valia pode não ser exatamente os 50.000 euros, uma vez que há outros fatores que influenciam o cálculo.
Por exemplo, se comprou a sua casa há 10 anos por 100.000 euros e a vendeu no final deste ano por 150.000 euros, precisa de ter em conta o coeficiente de desvalorização monetária, que vai, na prática, atualizar o valor do imóvel. Além disso, para efeitos de tributação, também é possível apresentar despesas associadas à casa que vendeu para reduzir o valor das mais-valias e, consequentemente, do imposto a pagar.
Como calcular as mais-valias imobiliárias?
Para calcular as mais-valias imobiliárias, o primeiro passo é sempre subtrair o valor pelo qual comprou a casa (valor de aquisição) ao valor pelo qual vendeu a habitação (valor de realização).
Caso tenham passado mais de 24 meses entre a compra e a venda, tem de aplicar o coeficiente de desvalorização da moeda ao valor da aquisição. E estes coeficientes são atualizados anualmente pelo Estado.
Por fim, tem ainda a opção de deduzir os encargos associados à compra e venda da casa, e os gastos com a valorização do imóvel. Podem ser deduzidos encargos com o certificado energético, comissões pagas à agência imobiliária, obras de manutenção e conservação realizadas nos últimos 12 anos, imposto do selo relativo à compra, IMT (Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis), despesas com a escritura do imóvel, registo predial e ainda custos de solicitadoria (caso se aplique).
Dito isto, a fórmula de cálculo das mais-valias é:
Mais valias = Valor da venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - (encargos com aquisição e venda do imóvel + despesas com a valorização da casa)
Vejamos um exemplo: Imaginemos que, em 2008, comprou a sua casa por 150.000 euros e, em 2023, vendeu-a por 250.000 euros. Neste caso, o coeficiente de desvalorização da moeda é de 1,20. Se tivesse encargos com a aquisição e venda do imóvel e despesas com a valorização da casa de 14.000 euros, teria obtido uma mais-valia de 56.000 euros.
Mais-valias = 250.000 (150.000 x 1,20) - 14.000 = 56.000 euros
Importa sublinhar, porém, que AT considera o valor mais elevado entre a compra/venda e o VPT no momento da compra/venda.
Já se a casa fosse herdada, o valor de aquisição é o que foi usado para efeitos de liquidação do imposto do selo na altura da herança, sendo este cálculo efetuado com base no VPT que se encontra registado na caderneta predial até dois anos antes da herança.
Como são tributadas as mais-valias?
Regra geral, para efeitos de tributação, é considerado apenas 50% do valor das mais-valias registadas.
Por exemplo, se os ganhos relativos à venda de uma casa correspondem a 50.000 euros, apenas são considerados 25.000 euros.
Contudo, se o imóvel em questão tiver beneficiado de um apoio não reembolsável por parte do Estado ou de outras entidades públicas para a sua aquisição, construção, reconstrução ou terem sido realizadas obras de conservação com um valor superior a 30% do Valor Patrimonial Tributário (VPT), e este tiver sido vendido antes de terem passado 10 anos, a tributação vai incidir sobre 100% das mais-valias.
Além disso, é preciso ter em conta que existem algumas situações que dão direito à isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias, como é o caso do reinvestimento do valor da venda de uma habitação própria e permanente na compra de um outro imóvel com o mesmo fim.
Por fim, a taxa a aplicar sobre as mais-valias imobiliárias não é fixa, uma vez que estas são tributadas por englobamento em sede de IRS. E o que é que isto significa? Que estas vão ser somadas aos seus restantes rendimentos desse ano declarativo e só depois será aplicada a taxa, tendo em conta o seu escalão de rendimentos.
Para facilitar os cálculos, pode recorrer à calculadora de mais-valias de imóveis.
