Se vender uma casa por um valor superior ao que comprou, a transação gerará mais-valias. Saiba como calcular.
Vai vender a sua casa? Então deve ter atenção ao cálculo das mais-valias. Isto, claro está, se o valor da venda for superior ao valor pelo qual comprou o imóvel. Neste artigo, explicamos como calcular as mais-valias e como são taxadas
Como é que se calculam as mais-valias?
Dito de forma simples, as mais-valias não são mais do que o lucro obtido com a venda de uma casa. O primeiro passo para calcular as mais-valias é identificar a diferença entre o valor pelo qual vai vender o seu imóvel (valor de realização) e o valor pelo qual comprou a sua casa (valor de aquisição).
Se tiver comprado o imóvel há mais de 24 meses, deve ainda aplicar o coeficiente de desvalorização da moeda ao valor de aquisição.
Por fim, subtraia os encargos com a compra e venda da habitação, bem como aqueles associados à valorização do seu imóvel. Exemplos? Comissões com imobiliárias, pedido de certificado energético ou obras de manutenção e conservação (desde que tenham sido realizadas nos últimos 12 anos e possam ser comprovadas por faturas).
Assim, a fórmula para calcular as mais-valias é a seguinte:
Valor da venda (valor de realização) - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - (encargos com a venda e aquisição + despesas com a valorização do imóvel)
Vejamos o seguinte exemplo para um imóvel comprado em janeiro de 2008 e vendido em setembro de 2023:
Valor de aquisição: 150 mil euros
Valor de venda: 225 mil euros
Coeficiente de desvalorização da moeda: 1,11
Encargos associados: 10 mil euros
Neste caso, o cálculo é o seguinte:
225.000 - (150.000 x 1,11) - (10.000) = 48.500 euros
Tenha em atenção o facto de a Autoridade Tributária (AT) considerar o valor mais elevado entre o montante de aquisição/realização e o VPT (Valor Patrimonial Tributário). Ou seja, se o VPT no momento da aquisição for superior ao valor pelo qual a casa foi efetivamente comprada, é o VPT que entra no cálculo das mais-valias. O mesmo é válido no caso da venda.
E se tiver construído a minha casa, como calculo as mais-valias?
Se a casa que vendeu tiver sido construída por si, a fórmula de cálculo das mais-valias mantém-se, mas com uma pequena diferença. Em vez do valor da aquisição do imóvel (que neste caso não existe), é tido em conta o valor mais alto entre:
• O VPT (Valor Patrimonial Tributário);
• O valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados.
Como são taxadas as mais-valias?
Regra geral, apenas 50% das mais-valias são taxadas em sede de IRS. Se considerarmos o exemplo dado acima, a tributação vai incidir sobre 24.250 euros (metade de 48.500 euros).
No entanto, há um caso em que as mais-valias são taxadas em 100% do seu valor. Acontece no caso dos imóveis que tenham tido acesso a apoios públicos não reembolsáveis para a aquisição, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do Valor Patrimonial Tributário, vendidos antes de terem decorrido 10 anos.
Seja qual for o caso, o valor apurado é somado aos restantes rendimentos anuais, de forma a determinar o escalão de IRS e a taxa correspondente a aplicar (entre 14,5% e 48%).
