O valor da avaliação bancária é muito relevante para quem vai comprar casa através de um crédito habitação. Isto porque os bancos têm limites ao valor que podem financiar, baseando o teto máximo no valor mais baixo entre a avaliação e o preço de aquisição.
No entanto, a avaliação bancária não serve apenas para ditar o montante financiado pelo banco. Para perceber como funciona a avaliação bancária, de seguida, explicamos para que serve e qual o seu impacto.
O que é e para que serve a avaliação bancária?
O principal objetivo da avaliação bancária é apurar o valor de mercado de um imóvel. E este apuramento pode ser necessário para a contratação de um crédito habitação para comprar uma casa, para uma transferência de crédito habitação para outra entidade, para uma entrega de imóvel ao banco para a liquidação de um empréstimo ou até numa situação de partilhas.
Contudo, quando existe a necessidade de uma avaliação bancária pedida por uma instituição financeira, não é esta que a realiza. Este tipo de avaliação tem de ser feita por uma entidade independente e especializada em avaliações de imóveis. Após ser pedida uma avaliação bancária, a empresa envia um perito independente para analisar o estado em que se encontra o imóvel. Durante este processo, o perito faz medições, tira fotografias e tem vários fatores em consideração para determinar o valor final de avaliação.
Um ponto a salientar é que todos os avaliadores precisam de ser profissionais certificados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). Em caso de dúvida, o site da CMVM possui uma lista com todos os profissionais credenciados para proceder a uma avaliação bancária.
Qual o impacto da avaliação bancária na compra de um imóvel?
Tendo em conta as regras do Banco de Portugal, o limite máximo de financiamento no crédito habitação para uma habitação própria e permanente é de 90% do valor do imóvel. O que significa que o LTV (loan-to-value) máximo será de 90%. No entanto, nem sempre as instituições de crédito financiam essa percentagem, sendo até comum alguns bancos não irem além de 80%.
Se não sabe o que significa esta sigla, o LTV corresponde ao rácio entre o valor financiado pela instituição financeira e o valor do imóvel. Tendo sempre em conta que é considerado o valor mais baixo entre a avaliação bancária e o preço efetivo, se o valor da avaliação for o mais baixo e o banco financiar apenas 80%, os futuros proprietários precisam de ter os restantes 20% do valor de aquisição em capitais próprios. E isto requer uma preparação financeira para não desequilibrar o orçamento familiar.
Vamos supor que pretende comprar um imóvel que está à venda por 160.000 euros. Ao entrar com o pedido de pré-aprovação do seu crédito habitação é necessário enviar um perito ao imóvel para fazer a avaliação bancária. Se este determinasse que o valor da avaliação do imóvel era de 140.000 euros, o banco podia emprestar-lhe no máximo 90% dos 140.000 euros. Ou seja, 126.000 euros.
Neste caso, enquanto comprador, iria precisar de ter em capitais próprios 34.000 euros, pois precisa de ter 10% dos 140.000 euros, mais 20 mil euros para totalizar o valor pelo qual o imóvel está à venda.
Se está a pensar comprar casa, recorde-se que é recomendável que assine um contrato promessa de compra e venda (CPCV), onde esteja indicado o valor do sinal a pagar aos atuais proprietários do imóvel. Este valor, por norma, corresponde ao valor que não é financiado pelo banco. Mas antes de oficializar este contrato, deve saber quais as informações essenciais que devem constar num CPCV de forma a proteger-se de vários imprevistos.
