Pensa comprar ou vender um imóvel brevemente? Saiba que um contrato promessa de compra e venda (CPCV) estabelece, a vendedor e comprador, várias obrigações e direitos até ao dia em que é celebrada a escritura da casa.
Embora este seja um documento facultativo, após ser celebrado, passa a ter força legal. Logo, é essencial que esteja bem informado sobre as cláusulas que podem constar no contrato, para se precaver durante o processo de compra ou venda. Neste artigo, explicamos os cuidados a ter com o CPCV.
Confirme todos os dados antes de assinar o CPCV
Tal como acontece em todos os contratos, para que os direitos e deveres de ambas as partes tenham força legal, os dados não devem apresentar erros e devem conseguir ser comprovados. Regra geral, os principais dados a assegurar são os de identificação, como nome completo, número do cartão do cidadão, NIF, morada e o estado civil de ambas as partes.
Contudo, como este contrato envolve um imóvel, é preciso adicionar o máximo de informações sobre o bem que vai ser vendido. Logo, o CPCV deve conter informações como a inscrição e descrição predial, localização, tipologia e partes afetas ao imóvel (quando aplicável), e ter anexada a licença de habitação ou de construção. Se o imóvel não tiver nenhuma destas licenças, é importante que seja anexada a prova de que a licença foi solicitada junto da Câmara Municipal, uma vez que, sem esta, o comprador não consegue obter financiamento junto de uma instituição de crédito.
Outra das referências que deve constar neste contrato é o estado em que se encontra o imóvel. Ou seja, deve ser indicado que o imóvel vendido reúne todas as condições essenciais de habitabilidade (instalação de água, eletricidade, gás, esgotos, etc.).
Indicação do montante do sinal
Por norma, para que o negócio seja assegurado, o futuro comprador paga um sinal ao proprietário do imóvel para demonstrar o seu interesse. Mesmo não existindo nenhum valor legal definido, é comum o valor do sinal corresponder a 10% a 20% do bem que está a ser vendido. No caso de um imóvel que é comprado através de um crédito habitação, o montante do sinal costuma ser o valor não financiado pelo banco. Ou seja, se o imóvel custar 170.000 euros e o banco emprestar 90%, o valor do sinal corresponde a 17.000 euros. E é este valor que deve estar escrito no CPCV.
O sinal pago é, muitas vezes, o fator chave para serem cumpridas muitas das obrigações presentes no contrato. Isto porque, perante o incumprimento de algumas cláusulas, o proprietário pode ter de devolver o dobro do sinal à outra parte ou o futuro comprador perder este valor pago antecipadamente. Atenção que, para segurança do futuro comprador, este deve ter sempre um comprovativo de como pagou este sinal (como um recibo).
Crédito habitação recusado e data-limite para a escritura do imóvel
Idealmente, o CPCV não deve ser celebrado antes de ter o seu crédito habitação pré-aprovado. No entanto, caso avance com este procedimento antes de uma pré-aprovação, saiba que há vários motivos que podem levar à recusa de um crédito, como uma taxa de esforço muito elevada, mas também problemas associados à documentação do imóvel.
Assim, perante a possibilidade de o comprador não conseguir o financiamento até à data acordada para a escritura do imóvel, ambas as partes podem chegar a um acordo de adicionar uma cláusula que anule o contrato caso o crédito habitação seja recusado, podendo o sinal ser devolvido ao potencial comprador.
Embora a compra de uma casa possa ser um processo um pouco demorado, o CPCV deve sempre prever uma data-limite para a celebração da escritura do imóvel. Contudo, é aconselhável que haja uma margem de segurança para cobrir certos imprevistos. Mas se esta existir, ambas as partes podem ficar mais descansadas, pois está estabelecido um prazo para o contrato ter efeitos definitivos.
Se o prazo não for cumprido, existe a possibilidade da aplicação de sanções que devem estar definidas no CPCV. Caso não sejam descritas, aplicam-se as regras estabelecidas no Código Civil, que mais uma vez seguem a lógica que referimos anteriormente de devolução do sinal em dobro ou a perda do sinal. Contudo, saiba que, em caso de acordo, pode ser acrescentada uma alínea que preveja a extensão do prazo da escritura por um determinado período, para evitar a aplicação de sanções.
Garanta que o CPCV o livra de ónus/encargos existentes e pode ser cancelado
Para evitar dissabores após o momento da escritura, deve tentar proteger-se ao máximo de situações que não são da sua responsabilidade. Uma forma de se proteger é incluir uma cláusula que o livre de quaisquer ónus e encargos, relativos a penhoras, hipotecas ou outras despesas inesperadas.
Por fim, mesmo não sendo fácil cancelar o CPCV, se ambas as partes chegarem a um acordo, este deve prever certas situações em que é possível cancelar o contrato. Lembre-se esta cláusula deve conter todas as situações em que existe esta possibilidade de cancelamento e qual é o período máximo para o mesmo ser cancelado.
Caso uma das partes cancele o CPCV fora das situações previstas, há direito a sanções, como o pagamento em dobro do sinal ou a perda do valor do sinal pago antecipadamente.
Atenção à obrigatoriedade do reconhecimento presencial das assinaturas
Tendo em conta o que está estipulado no artigo 410.º, nº 3 do Código Civil, para que o CPCV tenha valor jurídico, deve existir o reconhecimento presencial e a certificação das assinaturas de quem vai comprar o imóvel e do vendedor. Outro pormenor a ter em consideração é que a existência da licença de utilização ou construção também deve ser reconhecida legalmente.
