Embora a maioria dos custos associados ao negócio da compra e venda de um imóvel estejam a cargo do futuro comprador, durante o processo de venda (e pós-venda), o proprietário também tem de suportar certos encargos.
Assim, se está a pensar vender a sua casa, é essencial que saiba os custos que pode vir a ter antes de colocar a sua casa no mercado. No entanto, estamos a falar de despesas que não são fixas. Afinal, estas variam consoante os documentos que possui, se estão dentro da validade e até se vai ou não ficar isento de pagar mais-valias imobiliárias.
Para começar a preparar a sua carteira para estas despesas, neste artigo conheça os custos a ter em consideração.
Custos com documentos
No processo de venda de uma casa, a maioria dos custos que o proprietário tem de assumir diz respeito a documentos a apresentar no dia da escritura do imóvel ou quando é celebrado um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV).
Os principais são:
- A certidão Predial Permanente: Esta certidão permite a consulta do histórico do imóvel, dando acesso a informações sobre o terreno, construção do imóvel, sucessões hereditárias ou penhoras. Como a sua validade é de apenas seis meses, por norma, o proprietário precisa de pedir esta certidão para vender a sua casa. Se esta for requisitada online tem um custo de 15 euros. Já se preferir pedir a certidão num registo predial, então o custo é de 20 euros.
- 2ª via da Licença de Utilização: Caso tenha a sua licença de utilização devidamente atualizada, não terá qualquer encargo. Mas se precisar de uma 2ª via, de forma a comprovar que a casa que está a vender foi inspecionada e está em conformidade com a obra e projeto aprovado, no mínimo, tem de pagar 35 euros. O custo da licença aumenta consoante o tamanho do documento.
- 2ª via da Ficha Técnica de Habitação: Esta ficha descreve as caraterísticas técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, mas apenas é necessária no caso de a venda dizer respeito a um prédio que tenha sido edificado ou sujeito a obras de reconstrução e ampliação após 30 de março de 2004. Caso necessite de uma 2ª via, no mínimo, o custo será de 35 euros, pois o valor final varia de acordo com o tamanho do documento.
- Certificado energético: Este documento comprova a avaliação da eficácia energética da sua casa, sendo a avaliação aplicada de A+ a F. No caso de ter um certificado energético, saiba que a sua validade é de 10 anos. Se esta estiver a terminar, precisa de um novo certificado energético, que só pode ser emitido por técnicos autorizados pela ADENE (Agência para a Energia). Em termos de custos, o preço varia entre os 28 euros e 65 euros (mais IVA). Mas a este encargo é ainda acrescentado o valor dos honorários do perito.
Após a venda da sua casa, pode ter de pagar mais-valias imobiliárias
Quando vende uma casa, este negócio pode dar a origem a mais-valias imobiliárias que, no fundo, representam o lucro obtido com a venda do seu imóvel.
Para calcular o imposto a pagar, primeiro deve identificar a diferença entre o valor de aquisição da sua casa e o valor pelo qual a vendeu. Após chegar a este número, tem de ter em conta o coeficiente de desvalorização da moeda, que se aplica caso tenham decorrido mais de 24 meses entre a compra e venda da habitação. Estando todos estes valores identificados, então tem a possibilidade de subtrair os encargos com a compra e venda do imóvel e despesas com a valorização da casa.
Vamos a um exemplo para que perceba melhor os custos que pode ter se não ficar isento de pagar mais-valias imobiliárias.
Exemplo do cálculo de mais-valias e a sua tributação
Imagine que comprou uma casa por 150.000 euros em 2008. Em 2023 vendeu a sua casa por 250.000 euros. Ou seja, à partida, obteve um lucro de 100.000 euros. Mas não é assim que vão ser calculadas as mais-valias. Neste caso, entraria neste cálculo o coeficiente de desvalorização da moeda, que seria de 1,2%. Depois, vamos supor que teve encargos com a aquisição e venda do imóvel e despesas com a valorização da casa de cerca de 14.000 euros.
Assim, a fórmula de cálculo a aplicar seria a seguinte:
Mais-valias = 250.000 - (150.000 x 1,20) - 14.000 = 56.000 euros
Os 56.000 euros seriam o valor da sua mais-valia. Mas, em termos de tributação, numa situação comum, apenas 50% deste valor seria sujeito a tributação. Ou seja, apenas 28.000 euros seriam sujeitos à tributação, por englobamento em sede de IRS. Isto significa que este valor é somado aos seus restantes rendimentos desse ano e posteriormente é aplicada a taxa que corresponde ao escalão da totalidade dos rendimentos.
Nota: Atenção que a AT considera o valor mais elevado entre a compra/venda e o VPT no momento da compra/venda.
Saiba que há exceções em que a tributação das mais-valias não incide sobre 50%, mas sim sobre 100%. Além disso, há algumas situações em que pode beneficiar da isenção do pagamento das mais-valias, como se reinvestir a totalidade do valor da venda numa habitação própria e permanente, vender um imóvel adquirido antes de 1989, entre outras situações previstas no Código do IRS.
Caso tenha dúvidas a fazer estas contas, não hesite, e recorra à calculadora de mais-valias de imóveis do Doutor Finanças.
