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Se quisesse vender a sua casa agora, por que preço a colocaria à venda? E se está a começar a procurar um imóvel para comprar, qual o valor médio na zona que deseja? Saber qual o preço justo de uma casa nem sempre é fácil, até porque está dependente de vários fatores, seja a relação entre oferta e procura em determinada zona ou as características do próprio imóvel.
No entanto, é possível ter uma noção aproximada. E isto é importante para perceber se está a fazer um negócio justo. Se está no processo de compra ou venda de casa, saiba quanto vale o imóvel.
Como é que se avaliam as casas?
Os peritos de avaliação imobiliária podem usar vários métodos para apurar o valor de mercado de um imóvel. No entanto, independentemente de ser o método de mercado, o método de capitalização de rendimentos ou o método do custo, o cálculo vai depender de variáveis como:
- Localização;
- Ano de construção;
- Tipologia;
- Áreas;
- Exposição solar;
- Acabamentos;
- Acessibilidades;
- Existência de elevador, garagem ou piscina, por exemplo.
Voltando aos métodos de avaliação, vamos focar-nos no método de comparação de mercado. Aqui, os imóveis são comparados com outros que sejam semelhantes, com base no conhecimento do mercado.
Para usar este método é preciso que haja muita informação disponível, tanto de imóveis à venda como de imóveis que foram vendidos.
Simule quanto vale a casa que quer comprar ou vender
As avaliações de imóveis, como as que são feitas no âmbito de pedidos de financiamento bancário, são realizadas por peritos independentes. No entanto, se quer ter uma ideia sobre qual o valor de uma casa o Simulador de Valor de Imóvel pode dar uma ajuda. Desenvolvido pelo Doutor Finanças em parceria com a Alfredo, baseia-se em dados de transações efetivamente realizadas, recolhidos pela Alfredo.
Só precisa de indicar a morada (que pode ir desde uma pesquisa geral por concelho até uma rua específica), o tipo de imóvel, a condição (novo ou usado, por exemplo), a área bruta, a tipologia e o momento em que está a pensar comprar ou vender a casa.
Vamos testar? Para isso, escolhemos os dois municípios com mais habitantes a seguir a Lisboa e Porto, de acordo com os Censos 2021: Amadora e Vila Nova de Gaia.
No concelho da Amadora, um T2 com 100 metros quadrados (m2) de área bruta custa, em média 184 mil euros em fevereiro de 2024. Já em Vila Nova de Gaia, um apartamento com as mesmas características foi vendido, em média, por cerca de 206 mil euros.
Como é que o preço e o valor de avaliação se relacionam num empréstimo bancário?
Quando compra uma casa, o preço do negócio pode não ser igual à avaliação feita pelo banco no processo de concessão de crédito habitação. E como veremos a seguir, isso tem influência no valor do empréstimo.
Antes disso, vamos olhar para dois relatórios do Instituto Nacional de Estatística (INE). Um é sobre a Estatística de Preços da Habitação ao nível local do 3.º trimestre de 2023. O outro é o Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação de setembro de 2023 (que agrega os dados do trimestre de julho a setembro).
O que mostram é que o preço mediano das vendas por m2 em Portugal foi de 1.641 euros, mas o valor mediano de avaliação foi 1.541 euros.
Se considerarmos uma casa de 125 m2, a venda pode fazer-se por 205.125 euros, mas o banco só avaliar o imóvel em 192.625 euros.
E como é que isso influencia o empréstimo? As instituições de crédito podem emprestar até 90% do menor dos dois valores. Neste caso, apesar de a casa ter sido comprada por 205.125 euros, o banco só vai emprestar 172.363 euros (90% de 192.626 euros).
Ou seja, quem compra tem de ter mais capitais próprios para dar como entrada do que aqueles de que precisaria caso a referência fosse o preço de venda.
